Девелопмент недвижимости и его роль в экономическом развитии. Понятие, виды, принципы и основы развития недвижимости
Опубликованно 04.12.2018 08:40
Развитие недвижимости представляет собой сложный процесс, который может быть рискованным, длинные и сложные в современных условиях. Есть много препятствий, которые могут появиться на пути развития недвижимого имущества. Такой процесс может занять годы, чтобы довести проект от начальной стадии планирования до стадии завершения строительства. Проекты развития недвижимости также может быть очень выгодным для инвестиций. Концепция
В последние годы новая концепция в экономической терминологии - деятельность в области создания недвижимого имущества. Развитие этого сектора относится к предпринимательской деятельности, что влечет за собой изменения существующих зданий, строений, сооружений или земельного участка, приводящая к увеличению их рыночной стоимости.
Девелопмент-это вид бизнеса, который связан с созданием, реконструкцией или изменением существующего имущества или земли при строительстве многоэтажных зданий, торговых, офисных, производственных и складских помещений, с целью получения дохода от роста их цены.
Концепция
Трудности улучшения развитие строительной отрасли привело к расширению научных и прикладных исследований в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления недвижимостью в целях повышения конкурентоспособности и эффективности их деятельности.
Одной из таких форм является развитие. Развитие в Российской Федерации-относительно новый вид бизнеса, возникающие тенденции рыночной экономики из смежных областей бизнеса в сфере недвижимости, инвестиций и строительства.
По данным российской экономической науки Мазур И. И., Шапиро В. Д., который занимается научно-исследовательской работой в области управления и развития недвижимости Девелопмент представляет собой особый процесс и вид профессиональной деятельности (бизнеса), что связано с высоким качеством преобразования объектов недвижимости с целью увеличения его стоимости.
Развитие-это процесс, при котором изменение достигается высокое качество недвижимости.
В конце концов, основные признаки развития-это конкретные качественные показатели , то есть преобразование базы и увеличение цен на недвижимость, а также производительность труда и рентабельность.
С другой стороны, развитие также выступает в качестве системы управления процессами создания и развития недвижимости, что приводит к изменению его физических, финансовых и правовых характеристик.
Изменение объекта недвижимого имущества в ходе развития происходит таким образом, что ее цена возрастает в несколько раз.
Как следствие, физического развития процессы обеспечивают появление новых потребительских свойств объекта, которые отвечают изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть радикальными, и не особо видно снаружи. Тем не менее, они являются необходимым признаком развития, нам нужны условия для увеличения финансового эффекта от использования объекта недвижимости.
Свойства изменяются во времени в процессе разработки, таким образом, чтобы соответствовать требованиям общества.
Процессы финансового развития реализуются в виде роста цен на недвижимость в результате физических изменений. В то же время повышение цены достигается отнюдь не за счет каких-либо физических изменений, но только те, которые удовлетворяют требования рынка и потребности своих клиентов.
Чем выше соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, и тем выше эффективность разработки.
Продуктивность развития будет выше, если она будет удовлетворять потребности клиентов.
Структура компании может быть самым разнообразным инвестиционно-строительной компании или холдинга, сложной и развитой системой, которая состоит из нескольких организаций, каждая из которых занимает свое место в иерархии и имеет свое назначение.
Необходимо подчеркнуть, что не все организации, которые участвуют в процессе создания и реализации инвестиционных и строительных проектов, входящих в структуру (систему) развития компании.
Они могут быть муниципальные и частные компании, которые принимают участие на определенных этапах проекта. Но чем больше они будут включены в инвестиционно-строительный холдинг, и, с учетом общего управления девелоперской компании, более продуктивно будет работать предприятие. В этом случае, компания будет выполнять определенные функции управления, организации, мотивации, контроля и др.
Разработки представляет собой новый вид предпринимательской деятельности, связанный с восстановлением, машиностроении, строительстве и других работах. После завершения этих работ происходит качественное изменение свойств и увеличивает стоимость имущества.
Отличия от зарубежных развития Российской
Главное отличие заключается в том, что западные разработки строится по схеме необходимости создания объекта недвижимости, которая была основана на маркетинговых исследованиях. В нашем государстве инвестиционного проекта разрабатывается для конкретной земли, которые доступны для проекта.
Развитие рынка недвижимости в России означает, что наши компании пока не способны конкурировать с зарубежными, но это учение становится все более популярным в связи с изменением системы планирования городских и европеизация современного общества. Роль разработчиков становится все более ощутимым. Они могут организовать фундаментальные изменения. Преобразования выполняются в различных. Разработчики деловых людей и широкого профиля: в законе, деньги и строительство. В России их мало, и цена на их услуги достаточно высок.
Развития задачи
Центральной задачей развития и управления имуществом заключается в максимизации доходов на собственность. Источником этого дохода является добавленной стоимостью, созданной в процессе реализации проекта как разница между объектом и стоимости проекта.
Здесь деятельность застройщика должна быть ориентирована на максимизацию стоимости законченного объекта, а затраты минимизировать.
Главная цель профессионального развития недвижимости : Эффективная организация процесса согласования проекта с государственными органами. Эффективная организация работы с подрядчиками и привлечением надежных подрядчиков, чтобы свести к минимуму стоимость и время проекта через подрядные торги. Одним из основных инструментов совершенствования управления строительства (реализации) проектов развития является привлечение профессиональных управляющих проектами, обладающих знаниями строительных технологий. Эффективная организация фондов финансирования проекта - Формирование экономически эффективного и действенного механизма распределения финансовых ресурсов, которые включают в себя сочетания различных источников финансирования и изменения в отношениях между проектом прогрессирует.
Источники финансовых ресурсов для развития проекта являются: равенство прямого финансирования, заимствований (включая банковские кредиты, фонды).
Любой из этих источников имеет свои достоинства и недостатки. В конце концов, на собственные средства застройщика, как правило, составляют наименьшую долю от общего объема финансирования проекта.
Основным источником финансирования проекта на этапе строительства являются заемные средства и средства из прямых источников финансирования, доля последней возрастает по мере завершения проекта. Разработчик должен уметь комбинировать эти источники, с ходом реализации проекта, избегая ненужных зависимостей проекта от выделения средств из кредитных средств и минимизации стоимости соответствующих денежных средств.
4. Эффективная организация продаж (лизинг) объекта, который создается с помощью специализированных брокерских компаний. Увеличивая возможности продажи через использование различных способов организации продаж включают в себя: работы, использование социальных сетей, продажа.
Принципы
Один из главных принципов основ девелопмента-создание мощной команды консультантов, которые будут работать на разных стадиях проекта, от маркетингового работу по осуществлению оперативной фазы строительных проектов. Привлечение таких специалистов стоит не дешево, но опыт показывает, что это выгодно.
На каждом этапе развития проекта следует выделить основные моменты, при успешном осуществлении которых можно рассчитывать на успешный исход проекта. Исследование рынка должно отвечать на следующие вопросы: какой сектор рынка сейчас есть ниши, и будут ли они продолжаться в будущем; что более вероятный уровень цен продажи построенных площадей; каков прогноз рентабельности проекта; каков уровень конкуренции в конкретном секторе; вероятные риски и методы их снижения.
Исследование рынка недвижимости позволяет найти баланс спроса и предложения в различных секторах и, таким образом, определить ниши, где ощущается нехватка определенных областях.
Исследование отпускные цены и цены строительства позволяет определить сектора, в которых эффективность реализации проекта развития будет максимальной.
Огромное внимание в исследовании следует уделить предсказания этих характеристик, так как ситуация на рынке постоянно меняется. Исследование должно также включать изучение конкурентов, выявление их сильных и слабых сторон.
Типы
Принято различать два основных типа развития: fee-Девелопмент и спекулятивный Девелопмент.
Fee-Девелопмент-это тип строительного бизнеса, в котором компания-девелопер не является собственником объекта, который строится, но только в чистом развитию без инвестиционной функции. Этот тип развития несет наименьший риск.
Традиционное развитие на современном российском строительном рынке требует непременной частью средств развития инвестиционно-строительные аспекты.
Поделиться роль строительных компаний в инвестиционных проектах колеблется в размере от 100 до 35-40 процентов.
Спекулятивные развития является более сложным, чем первый вариант. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая в качестве создателя проекта. Финансовая схема крупных девелоперских проектов представляет собой сложную комбинацию собственных средств застройщика и привлеченных инвестиций: банковских кредитов и платежей от будущих арендаторов.
Высокая доходность спекулятивных развития в сочетании с высокими рисками в случае провала проекта. Спекулятивные развития-самая сложная форма отношений между участниками инвестиционного процесса на рынке недвижимости, как в один микс свойства проекта, процесса строительства, дизайна и крайне трудно банковского.
Кто является разработчиком?
Разработчиком является компания, которая создает объект и управляет этим процессом. Совокупность всех работ, выполняемых разработчиком, является комплексный инвестиционный проект в области недвижимости. В ходе реализации проекта застройщик (девелопер ака) стремится свести к минимуму риски и повысить рентабельность. В некоторых случаях он может выступать только в качестве подрядчика и получают фиксированную плату от клиента за свою работу. Если застройщик начинает проект, он вынужден принять на себя все риски.
Застройщик профессионал в области недвижимости, который специализируется на создании новых или реконструкции существующих объектов, их успешный маркетинг и продажи. Эти сотрудники часто работают с партнерами, чтобы разделить риск и нагрузки, и они могут работать для больших компаний, которые ведут разработки недвижимого имущества в крупных размерах или использование недвижимости в качестве одного инвестиционного инструмента в диверсифицированный портфель.
Люди могут подойти к карьеру разработчика с разных точек зрения. Разработчики могут иметь степени в области развития недвижимости, или прийти функционировать как агент по недвижимости, подрядчика или архитектора.
Работа в недвижимости-это очень сложная задача. Разработчики должны иметь возможность оценить различные сценарии будущих событий и определить, могут ли они быть работоспособной и приемлемой. Он может смотреть на пустой стоянке и найти потенциал или взять экскурсию в старое здание и создать план по реконструкции и успешной продажи в будущем.
Разработчики, как правило, работают в больших масштабах, участвующих в строительстве несколько единиц, которые могут простираться на тысячи объектов.
Опыт работы в недвижимости крайне важно, поскольку разработчик должны быть знакомы с рынком, чтобы понять, будет проект успешным или нет. Разработчики также нужны связи с местными властями, оказывать им помощь в выполнении проектов, начиная от людей в офисе, которые могут обеспечить руководство, чтобы помочь продвинуть проект с коллегами по планированию в муниципалитетах, которые будут продвигать свои проекты.
Хороший разработчик это тоже часть большого коллектива. Разработчик должен сотрудничать с архитекторами, подрядчиками, озеленителей, политиков, агентов по недвижимости и многих других специалистов, чтобы направлять вас через этот проект от начала и до конца. Разработчикам следует подобрать хорошую команду, организовать их эффективно и контролировать их, чтобы удовлетворить потребности проекта и членами команды, сохраняя контроль над общим развитием.
Многие разработчики выбирают определенную область специализации, такие как жилая недвижимость, коммерческая недвижимость, Недвижимость среднего класса, жилье для бедных и так далее.
Кроме того, разработчики могут расширить географические границы своих проектов. Например, разработка, связанный с элитной жилой недвижимости в Нью-Йорке, могут не быть столь же успешным в Миннеаполис.
Этапы реализации проекта
Разработка проекта жилой недвижимости можно разделить на три этапа:
1. На ранней стадии: на начальном этапе проект ориентирован на проведение экспертиз, исследований и разрешения. Это, как правило, наиболее нестабильной длине части. Инвестиции на этом этапе несет большие и разнообразные риски, потому что есть много неизвестных факторов. Некоторые из ключевых шагов на этом этапе включает следующие процедуры: экологическая оценка; обследований; анализ рынка и технико-экономического обоснования; приобретение земельного участка или права на приобретение земельного участка; планы территории, планы развития и планы работ; организация финансирования строительства ; улучшение инфраструктуры.
2. Средняя стадия (этап строительства): - Строительство и улучшение зданий. Как предварительная работа завершена, проект риски на этом этапе значительно снижается, но не устраняется полностью. Некоторые из ключевых шагов на этом этапе включают в себя процедуры: финансирования строительства; маркетинговых проектов; предварительно лизинга; организация управления недвижимостью (если это не сделано в ходе предварительного развития).
3. Заключительный этап (операция): - первый этап жизненного цикла здания. Хотя риски, связанные с пре-развития и строительства, могут быть исправлены на данный момент, состояние арендаторов по-прежнему под угрозой. Некоторые из мероприятий на заключительном этапе включают следующие процедуры: поиск покупателя, если это не сделано ранее; постоянный маркетинг и лизинг; определение стратегии удержания; укрепление управление недвижимым имуществом; для достижения стабилизации.
И если вы имеете дело с коммерческой недвижимостью?
Для того чтобы инвестиции принесли ожидаемую прибыль, нужно беспокоиться о его правильном размещении и продвижении. На данный момент в России, задача осложняется тем, что конкуренция на этом рынке чрезвычайно высока. По этой причине, развитие коммерческой недвижимости является более важным, чем когда-либо.
Развитие коммерческой недвижимости имеет много преимуществ для финансиста. Основными из них являются: постепенное увеличение цен торговых площадей, что позволяет им в скором времени перепродать участок по более высокой стоимости; возможность заработать пассивный доход от аренды; надежные инвестиции с наименьшим риском.
При любом варианте, и сам объект имеет какое-то значение, потому что по мере необходимости в любое время получить денежные средства от его реализации. Разработка приложений в торговле
С учетом развития коммерческой недвижимости, основные задачи инвестора в этом случае.
Они включают в себя: маркетинговые исследования рынка для выявления конкурентов и найти оптимальные варианты привлечения клиентов в торговый центр; поиск оптимального места для размещения торгового или бизнес-центра с потоком людей; развитие предполагаемую планировку торговых площадей (зонированный).
Для торговых центров цена аренды зависит не только от места но и от его местоположения - те точки, которые расположены ближе к входу или в местах с большим скоплением людей будут стоить дороже.
Время от времени может также потребоваться привлечь дополнительные инвестиции в строительство. Склады
Складской недвижимости сегодня является одним из самых привлекательных сегментов рынка российского развития. До насыщения рынка еще далеко. Предлагает качественные услуги незначительна. Спрос является значительным. Окупаемость инвестиций составляет около 15-17%, а срок окупаемости составляет 4-5 лет. Проекты в развитии складской недвижимости занимаются как крупные застройщики, так и в среднем. Заключение
Таким образом, систему развития экономические, организационные, юридические, и физические отношения на рынке недвижимости. Реализация проекта в этой области является возможность применения инноваций и возвращает на основе их инвестиций. Автор: Кудашкина Лариса 25 ноября 2018
Категория: Экономика